יתרונות וחסרונות בשווי הוגן

July 14, 2017

א.יתרונות השימוש בשווי הוגן

  1. שיפור היכולת להשוות בין חברות מקומיות לבין חברות זרות – עד ליישום התקינה החדשה היה קושי להשוות בין חברות מקומיות לחברות זרות, מהסיבה שהחברות הזרות הציגו את דוחותיהם הכספיים לפי שווי הוגן ואילו הדוחות הכספיים של החברות המקומיות דווחו ע"פ עלותם המופחתת בספרים, מה שיצר קושי בהערכה של שווים ההוגן ובהשוואתיות בינם לבין חברות זרות. עם יישום התקינה החדשה ניתן יהיה להשוות בין החברות בצורה פשוטה יותר.

  2. צמצום ההתאמות הנדרשות לשם מדידת ערכים כלכליים – לפי התקינה הישנה על מנת להעריך את שוויה של חברה נדרש היה לבצע אומדן שווי לכל נכס במאזן, לרבות נכסי נדל"ן. כתוצאה מכך, נוצר קושי בהערכת שווים של חברות שהינן עתירות נכסי נדל"ן. אנליסטים ומנתחי דוחות נדרשו לעיתים קרובות לבצע התאמות לשווי של נכסי נדל"ן, התאמות שלעיתים קרובות היו רחוקות משווים הכלכלי. עם יישום התקינה החדשה, נכסי החברה יוצגו כבר ע"פ ערכם הכלכלי ולא יידרש יותר "לאתר" את שווים האמיתי.

  3. הגברת שקיפות המידע שבדוחות הכספיים – בעקבות המעבר לשווי ההוגן ידרשו החברות להרחיב את המידע הניתן בביאורים לדוחות הכספיים. אם עד היום הוצגו הנכסים ע"פ עלותם המופחתת (עלות בניכוי הפחת שנצבר בגינם), הצגה שלעיתים קרובות הייתה רחוקה שנות אור משווים האמיתי, הרי שע"פ התקינה החדשה ידרשו החברות להציג ביאורים אודות הערכת השווי שבוצעה לגבי כל נכס מהותי ואת ההנחות שעמדו מאחורי הערכה זו.

  4. הרחבת נגישות החברות הציבוריות בישראל למקורות מימון בחו"ל – בנקים בחו"ל נרתעו עד היום מלהעניק אשראי בתנאים נוחים לחברות מקומיות מהסיבה שהדוחות לא נערכו לפי שווי הוגן ונכסים רבים ששוויים הכלכלי היה גבוה יותר לא באו לידי ביטוי בדוחות הכספיים. הדבר הביא להפחתה בשווי החברה בספרים, ולכן הבנקים דרשו פרמיית סיכון גבוהה יותר על האשראי שניתן. בעקבות המעבר לשווי הוגן, בנקים בחו"ל יוכלו לקבל תמונה ברורה יותר אודות מצב החברות המקומיות וכך לתת להם אשראי בתנאים נוחים יותר.

ב.חסרונות השימוש בשווי הוגן

  1. הסתמכות על מומחים - בעבר כדי לערוך דוח כספי, רו"ח היה מקבל מהחברה נתונים ועורך את הדו"ח, אך בעקבות התקינה החדשה, רו"ח יאלץ להסתמך על חוות דעת מקצועיות מגורמים שונים: מעריכי שווי, שמאי מקרקעין ועורכי דין. מעבר לקושי האובייקטיבי של רואה החשבון, יהיה על הנהלות החברה להעריך את טיב חוות הדעת ולהתאימה לחברה. בעיית יחסי התלות בין החברות לרואה החשבון, שעלתה לכותרות בעקבות פרשת אנרון, הופכת לקשה יותר, שכן כעת בנוסף לרואה החשבון, כל המומחים שמספקים את הערכות השווי השונות מקבלים את שכרם מהחברות, ועל כן תלויים בהן.

  2. בעיית הסובייקטיביות - הערכות השווי מתבססות בעיקרן על הנחות רבות כאשר כל מעריך שווי מתבסס במודלים שלו על ההנחות והאומדנים כפי שהוא רואה כנכונות ביותר בראות עיניו. כל שינוי קטן בהנחות המודל בין מעריך שווי אחד למשנהו עלול להביא לשינוי משמעותי בשווי הנכס, בעיקר נכונים הדברים לגבי שיעור ההיוון שנקבע : שיעור ההיוון הוא פקטור של ריבית חסרת הסיכון במשק ופרמיית הסיכון. כלומר אם ריבית חסרת הסיכון עומדת על 4%, אזי ברור שאת הכנסות השכירות העתידיות של החברה מהנכס, יש להוון בריבית גבוהה יותר, שתבטא בעצם את הסיכון בהשקעה בנכס. שיעור ההיוון כאמור מבטא את רמת הסיכון שיש ליחס לנכס. ככל שמדובר בנכס מסוכן יותר, אז התשואה שידרוש המשקיע תהיה גבוהה יותר.

  3. כל הערכת שווי של נכס תלויה בשיעור ההיוון של הנכס. החברה מצפה לקבל דמי שכירות על פני שנים רבות, אבל הכסף שהיא תקבל בעוד שנתיים, אינו בר השוואה לדמי השכירות שהיא תקבל בעוד 10 שנים. צריך להוון את התקבולים העתידיים, דהיינו להעריך את התמורה בעתיד בכסף של היום וזה כמובן אינו מדע מדויק. החלק היותר בעייתי בקביעת שיעור ההיוון הוא הערכת הפרמיה. כלומר התשואה הנוספת על הריבית שיש להעניק ולייחס לסיכון, שכן מעריך אחד יכול לקבוע 2% מעריך שני - 3% ואילו השלישי – 4%, דבר שיביא להבדלים שונים בשווי הנכס אצל כל אחד, הבדלים שיכולים להגיע אף לעשרות אחוזים.

  4. יש לציין כי שווים של נכסים מניבים שנרכשו בשנים האחרונות, בעיקר מעבר לים, גבוה היום הרבה יותר. אחת הסיבות העיקריות לכך הינה העובדה שבשנים האחרונות הריבית הייתה במגמת ירידה, ולכן שיעור ההיוון, שמשמש את מעריכי השווי, ירד. כתוצאה מכך הערך הנוכחי של הנכסים המוערכים עלה.

  5. קושי בניתוח הרווח התפעולי של החברה - רווח תפעולי מוגדר כרווח של החברה מפעולות שוטפות. עם יישום התקינה הבינלאומית, הוא יורכב גם מהרווח שנובע מעליית ערך הנדל"ן להשקעה, דבר שאינו מעיד על פעולותיה השוטפות של החברות, שכן בעוד שהרווח מפעולות שוטפות נשלט ע"י ההנהלה והיא אכן אחראית עליו והוא מבטא את יכולתה, עליה או ירידה בערך הנכסים הינה נתון אקסוגני המושפע מכוחות השוק ואינו תלוי בהנהלות של החברות. משמע, יהיה קשה להעריך את ביצועי הנהלות החברות בהסתמך על הדוחות, וחשוב מכך, יהיה קשה להעריך את ביצועי החברות בביזנס שלהן בהסתמך על הדוחות.

  6. מערבוב של רווחי ההון הפוטנציאלים, קרי עליית ערך נדל"ן להשקעה, ביחד עם הפעילות השוטפת של החברות (הכוללים אלמנטים של מס, מימון ושינוי בפחת על הנכסים), נוצר דוח כספי שהינו קשה להבנה, כלומר הרווח בו לא בהכרח מייצג את מצב החברה, ואת מצב החברה לא בהכרח ניתן לחלץ מהדוחות. הרווח כאמור יושפע כעת בעיקר מהשינוי בשווי הנדל"ן להשקעה, והרווח של העסק עצמו מפעילות שוטפת עלול להיבלע בתוך המספרים הגדולים. יש לציין שגם בישום התקינה המקומית, הרווח לא תמיד ייצג את מצב החברה ושהשינוי ברווח תמיד ביטא את המגמה בחברה, אך היה יותר קל לזהות רווחים מפעילות שוטפת מאשר עם יישום התקינה הבינלאומית.

  7. חברות שמתמחות בנדל"ן מניב משערכות בדוחות את הנדל"ן להשקעה שברשותן, כאשר עליית ערכו מוצגת כהכנסה בסעיף הנקרא "עליית שווי נדל"ן להשקעה". ירידת ערך, אם וכאשר תהיה, תוצג בסימן הפוך. על עליית הערך הזו מפרישה החברה מיסים נדחים, שהינם מייצגים את המס שהחברה הייתה אמורה לשלם במידה והייתה מממשת את הנכס הזה.

  8. בעוד שבדוחות ע"פ התקינה המקומית הרווח התפעולי והנקי מבטאים את המגמה בעסק, הרי שבתקינה הבינלאומית הם בעיקר מבטאים את עליית הערך. עליית הערך, לדוגמא שהיא פחות משמעותית בשנה אחת לעומת שנה קודמת, מביאה לרווח פחות גדול ביחס לשנה קודמת, וזה בשעה שהעסקים התפעוליים יכולים דווקא מלהשתפר. המסקנה מהאמור היא שהתקינה הבינלאומית אמנם עוזרת לקוראי דוחות חברות הנדל"ן להעריך טוב יותר את שווי הנדל"ן שלהן, אך היא יוצרת קושי לזהות את הרווחים האמיתיים של הפירמה מפעילותה העסקית.

  9. מהימנות הנתונים - ע"פ התקינה החדשה בכלל והתקינה בנושא נדל"ן להשקעה בפרט, יש "עידוד" לפנות למעריך חיצוני, אך אין חובה לעשות כך, כלומר הנהלת החברה אינה מחויבת לפנות למעריך חיצוני, אלא יכולה להעריך את הנכסים בעצמה. במצב זה, כאשר הערכת השווי ההוגן של נכסי החברה נתונה בידי ההנהלה, עלולה להיווצר בעיה באמינות הנתונים.

  10. עלויות עריכת הדוחות - ככל שיהיה צורך בהשקעת מאמצים רבים יותר בהכנת הדוחות הכספיים, כך בהתאמה יגדלו עלויות הפקת הדוחות, הן בתשלום למומחים השונים בעת חוות הדעת והן לרואי החשבון אשר מבקרים את הדוחות. העלות העיקרית תחול אמנם בשנת המעבר, אך גם לאחר מכן יהיה צורך בשירותיהם של מעריכים חיצוניים.

  11. זקיפת רווח מלא של חברות בנות שאינן בשליטה מלאה - ע"פ התקינה החדשה, חברת האם תוכל לזקוף 100% מרווחי חברת הבת בדוחות המאוחדים שלה, מתוך הגיון כי אם היא בעלת השליטה בחברה, יש לה יכולת לכוון את עסקי חברת הבת ואת היכולת להחליט על חלוקת רווחים. בעקבות האמור, לחברות רבות יהיה תמריץ להחזיק חברות בנות באחזקת שרשרת. יש להזכיר, שע"פ התקינה כיום, חברה המחזיקה בשיעור של 80% ממניות חברת הבת שלה, זקפה רק 80% מהרווח בדוחות המאוחדים, כלומר רק את החלק האמיתי שלה בחברת הבת.

  12. הנפקת מניות ראשונית לציבור - ההבדלים הגדולים בכללי החשבונאות שיחולו על חברות פרטיות וציבוריות יובילו לכך שחברה פרטית פעילה, שתרצה לצאת להנפקה, תאלץ לשנות את כל השיטה החשבונאית שבה היא עובדת. לחברה פרטית פעילה המעוניינת לצאת בהנפקה, עלול לקחת יותר משנה על מנת להתארגן לכך.

 

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

Follow Us
  • Facebook Social Icon