אמרו לך שדירה להשכרה היא השקעה ללא סיכון ? אז אמרו

נו, אז איזה משכנתא לקחת?

אלון לוי, יותם נוימן 14.11.2012

לעיתים קרובות אנו נתקלים בלקוחות רבים המעוניינים לרכוש דירה ולשם כך מחליטים על לקיחת משכנתא.

לקיחת משכנתא היא העסקה הגדולה ביותר שרובינו נבצע בימי חיינו, ולכן כל כך הרבה חששות והתחבטויות אופפים אותה.

על מנת להפיג, במעט, את אותן חששות והתחבטויות ננסה ,במאמר זה, לענות על השאלה - איזה מסלול משכנתא הינו המומלץ ביותר ?

לשם כך פירטנו את רשימת המסלולים הקיימים מהכדאי ביותר לטעמנו בימים אלה, עד למסלולים הפחות מומלצים. יש לזכור כי בעת לקיחת משכנתא ועל מנת למזער את הסיכון ככל שניתן רצוי לחלק את המשכנתא לכמה מסלולים שונים. להלן רשימת המסלולים לפי סדר כדאיותם :

א.    משכנתא לא צמודה בריבית משתנה נושאת ריבית פריים - לאור הריבית הנמוכה במשק, כיום מסלול ה"פריים" הינו הכדאי ביותר. בהגדרה, ריבית הפריים הינה הריבית הקיימת במשק בתוספת 1.5%. כיום הריבית במשק היא 2%, מכאן שריבית הפריים היא 3.5% בלבד.

הריבית במשק מתעדכנת בכל חודש, בדרך כלל ביום השני האחרון של כל חודש (הריבית מתעדכנת בבנקים למשכנתאות בכל 1 לחודש), ולכן מסלול הפריים נחשב כביכול לתנודתי ולמסוכן ביותר משאר המסלולים שיפורטו בהמשך. ברוב הבנקים הריבית על המשכנתא הצמודה לפריים תעמוד על פריים פחות מרווח קבוע שנע בין 1% - 0.5% בהתאם לסיכון של הלווה וליכולת המיקוח שלו.  

היתרון הגדול במסלול הפריים נעוץ בעובדה שניתן לפרוע אותו ללא קנסות, כלומר במידה ולקחנו הלוואה וריבית בנק ישראל קפצה במרוצת הזמן ב – 4% למשל, הרי שהריבית על המשכנתא תעלה מ – 2.7% (פריים פחות 0.8%) ל – 6.7%, ולכן במצב זה כדאי לפרוע אותה. יש לזכור כי מסלול הפריים, להבדיל ממסלולים אחרים, אינו צמוד לשער חליפין או למדד המחירים לצרכן, ולכן עליה במדד/שע"ח אינה מגדילה את הקרן המקורית של ההלוואה. החיסרון כאמור הינו שריבית הפריים עלולה לעלות, מה שיוצר אי ודאות מסוימת לגבי גובה ההחזרים, כך שהמסלול מתאפיין ברמת סיכון גבוהה יותר.

למען הסדר נבהיר החיסרון, לעיל, ע"י דוגמא מספרית- במשכנתא בסך 500,000 ₪ שנלקחה לתקופה של 25 שנלקחה בריבית פריים - 1% (פריים פחות 1 אחוז), כל עליה של 0.5% בלבד בריבית השוק תגדיל את סכום התשלום החודשי בסך של 128 ₪, ואילו עליה של 2% בשיעור הריבית (תרחיש סביר בהחלט בטווח של שנתיים), תגדיל את סכום התשלום החודשי ב – 536 ₪ !!!.

לאדם אשר ברשותו סכום כסף גדול שאמור להתקבל/להשתחרר בתוך שנה – שנתיים מומלץ לקחת את מקסימום חלק ההלוואה בריבית פריים (כיום קיימת הוראה של בנק ישראל שאינה מאפשרת ללווים לשלב יותר מ- 33% מן ההלוואה במסלול ריבית הפריים) , כיוון שלא סביר שהריבית במשק תעלה ביותר מ – 5% בטווח האמור ולכן במידה וביום מן הימים הריבית תעלה וכבר לא תהיה אטרקטיבית הוא יוכל לפרוע אותה ללא תשלום קנס לבנק.

כמו כן, חשוב לזכור כי היות וניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת והיות וההלוואה אינה צמודה, מומלץ לפרוס את ההלוואה לתקופת זמן ארוכה ככל שניתן (25-30 שנה) וכך להקטין את הסכום החודשי המוחזר.

ב.   משכנתא בריבית משתנה במועדים קבועים ("תחנה") – משכנתא בריבית קבועה אשר משתנה בכל תקופת זמן על פי מנגנון שנקבע מראש בהסכם המשכנתא, כאשר בין מועדי השינוי הריבית כאמור נותרת קבועה. משכנתא זו צמודה למדד המחירים לצרכן. מדובר בהלוואה המבוססת על תחנות, כאשר הריבית נקבעת מחדש בכל תקופת זמן (תחנה), כלומר אם בחרתם בתחנה שמתעדכנת בכל שנתיים וחצי, פירוש הדבר הוא שהריבית תישאר קבועה למשך שנתיים וחצי כאשר בתום התקופה הריבית תיקבע מחדש, בכפוף לריבית הקיימת בשוק באותה העת. ההלוואה כאמור צמודה למדד המחירים לצרכן וכיוון שהיא כוללת אלמנט משתנה, הריבית המוצעת בה עדיפה על הריבית הקבועה שצמודה למדד (ראה מסלול ג'). בבנקים מציעים בדרך כלל ריבית המשתנה מדי שנה, שנתיים וחצי וחמש שנים. מובן שככל שהתקופה תהיה קצרה יותר, הריבית תהיה נמוכה יותר, כיוון שהלווה "מכסה" את עצמו בריבית נמוכה לתקופת זמן קצרה יותר. במסלול זה הריבית נקבעת באמצעות עוגן. ברוב הבנקים העוגן נמדד באמצעות הריבית שמפרסם בנק ישראל מדי חודש והיא נשארת קבועה לאורך חיי המשכנתא.

הריבית אותה משלמים במסלול זה מבוססת על שלושה מרכיבים:

1)    העוגן- אחוז קובע שלא ניתן למשא ומתן. מדובר בחישוב על פיו קובע הבנק כמה עלה לו לגייס את הכסף.

2)    המרווח מהעוגן – הניתן למשא ומתן ויכול להשתנות מלקוח ללקוח כאשר כל בנק קובע מראש כל כמה שנים ישתנה המרווח ומה יהיה הגובה שלו.

3)    מדד המחירים לצרכן

חלק מהעוגנים - כמו "הריבית הממוצעת למשכנתאות" - כבר משקללים בתוכם מרווח ולכן ייתכן שהבנקים יגבו מכם עוגן בתוספת מרווח קטן יותר. חשוב ביותר לבדוק את השורה התחתונה ולהשוות בין העוגנים הסופיים שמציע כל בנק.

כיום מסלול זה מציע ריבית שנעה בין 2.2%-2.6% לערך, ועליו יש להוסיף את מדד המחירים לצרכן.

היתרון במסלול זה הינה העובדה שהריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופה (עד לסיום תחנה). יתרון נוסף הינו העדר קנס במידה והחלטנו לבצע פירעון מוקדם והפירעון מתבצע בתום תקופת התחנה, או שהקנס נמוך באופן יחסי במידה והפירעון המוקדם מתבצע במשך תקופת התחנה.

החיסרון במסלול זה נובע מכך שהקרן והריבית צמודים למדד דבר שגורם בתקופות אינפלציה גבוהה לגידול הן בהחזר החודשי והן ביתרת הקרן המקורית. חסרון נוסף הינה העובדה שהריבית עלולה לעלות בצורה ניכרת בסיום כל תקופה (תחנה), כך שבמידה ולמשל לקחנו ריבית במסלול זה בשיעור של 4% והחלטנו שמשך התחנה יעמוד על שנה, הרי שבמידה והריבית ו/או הסיכון במשק יעלו במשך השנה הקרובה, הרי שבתום השנה (תחנה), הריבית תעלה ולפעמים אף בשיעורים ניכרים.

מסלול זה מומלץ לקחת לתקופות תחנה של לפחות שנתיים וחצי, כאשר אנו חוששים מעליית ריבית גבוהה באותה תקופה (דבר שמפחית את הכדאיות במסלול ה"פריים"), במקרה שלא צפויה אינפלציה גבוהה באותה התקופה וכן אם אין צפי לקבלת כספים עתידיים ואנו מעוניינים לשמור על החזר חודשי יחסית קבוע. בכל מקרה רצוי לא לקחת יותר מ – 30% מהמשכנתא במסלול זה.

ג.     משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - הלוואה בעלת ריבית קבועה, שעליה מוסיפים מדי חודש את השינוי במדד המחירים לצרכן (אינפלציה). יעד האינפלציה של הממשלה בשנים האחרונות נע בין 1%-3%, כאשר בשנים 2010 ו - 2011 היעד הושג ומדד המחירים עמד על  2.7% ו – 2.2% בהתאמה. בשנת 2012 צפוי המדד לעלות בשיעור של 1.5% בלבד.

היתרון במסלול זה הוא שישנה ודאות לגבי גובה הריבית גם אם חלה עלייה חדה בריבית המשק, כלומר: אנחנו מקבלים שקט נפשי ללא כל סיכון של שינויי ריבית, אך מאידך קיימים גם חסרונות במסלול זה :

1)    עלייה בשיעור המדד תגדיל הן את גובה ההחזר החודשי (בצורה לא משמעותית)  והן את גובה קרן ההלוואה.

2)    אם הריבית במשק תרד העלות האלטרנטיבית של המשכנתא תהיה זולה יותר.

3)     העובדה שבמידה ותרצו לפרוע את ההלוואה תידרשו ברוב המקרים לשלם קנס, שלפעמים יהיה גבוה כל כך שיהפוך את הפירעון ללא כדאי.

כיום הריבית על השקעה במסלול זה בבנקים נעה בין 1.8%-2.3% וזאת עקב רמת הסיכון הקיימת כיום במשק. מובן שככל שרמת הסיכון של המשקיע תהיה גבוהה יותר, כך הריבית שיידרש על ההלוואה תהיה גבוהה יותר.

הלוואה במסלול זה רצוי לפרוס לתקופת זמן נמוכה יותר (בין 15 – 10 שנה), שכן במידה ותהיו מעוניינים לפרוע את ההלוואה, ככל שמשך ההלוואה יהיה קצר יותר, כך גובה הקנס יהיה נמוך יותר.

מסלול זה מומלץ לאנשים שמעדיפים לא להסתכן בעליה פתאומית בשער הריבית במשק, וכן לא צפויים לקבל סכום כסף גדול בעתיד הנראה לעין, אשר אמור היה לעזור להם לפרוע את ההלוואה.

לאור העובדה כי מחירי מוצרי הבסיס במשק גבוהים יחסית, והצפי למדדים נמוכים גם בשנים הקרובות אנו ממליצים לקחת בין 25% - 20% מהמשכנתא במסלול זה.

ד.    משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – מסלול שבו הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא והיא אינה מושפעת באם המדד והריבית יעלו או ירדו. היתרון במסלול זה הינה העובדה שההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל השנים, אך החיסרון העיקרי במסלול זה הינה שמדובר בריבית גבוהה באופן משמעותי משאר המסלולים ולכן השימוש במסלול זה פחות שכיח בדרך כלל. הריבית כיום במסלול זה נעה בין4.5%-5%.

לאור העובדה כי הריבית במשק היום נמוכה מאד, אנו ממליצים לקחת בין 15% - 10% מהמשכנתא במסלול זה.

ה.    משכנתא במסלול מט"ח – במסלול זה מדובר על הלוואה שצמודה לשער חליפין מסוים, בדרך כלל הדולר האמריקאי כאשר על קרן המשכנתא הצמודה מתווספת ריבית ליבור בתוספת של בין 1.5% ל-2.5%. ריבית הליבור היא ממוצע הריביות בחמשת הבנקים המובילים באנגליה. הריבית על המשכנתא מתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים כפי שנקבע בהסכם המשכנתא המקורי עם הבנק. מכאן, הן קרן ההלוואה והן הריבית בגינה חשופים לשינויים באותו שער חליפין. עקב הסיכון הגבוה הנובע מהתנודתיות של שער החליפין, מסלול זה יחסית נדיר בגלל הסיכון שמייחסים לתנודות בשערי החליפין. הריבית כיום במסלול זה נעה בין 2.9%-3.3%.

לסיכום, על הזוגות השוקלים רכישת דירה על ידי לקיחת משכנתא לא מבוטלת להבין שקיימת סבירות גבוהה שהריבית שהם ישלמו כיום לא מייצגת את הריבית שהם ישלמו בטווח של שנה שנתיים או 5 שנים, בין אם מדובר בריבית משתנה ובין אם מדובר בריבית קבועה צמודת מדד. חשוב לזכור תמיד שהכלכלה הישראלית בפרט והכלכלה העולמית בכלל עוברות תקופות של גאות ושפל, ולכן סביר להניח שבטווח הארוך, בדומה למשך חיי המשכנתא, הריבית והמדד עלולים לעלות באופן משמעותי. אם נסתכל בראיה לאחור ובטווח זמן דומה לטווח לקיחת משכנתא ממוצעת, הרי שבמחצית השנייה של שנת 2002 ריבית הפריים עמדה 10.6% שלא לדבר על תחילת שנת 1999 שבה ריבית הפריים עמדה על 15%. מאידך, קיים גם סיכון שהאינפלציה "תרים ראש" ותסתכם בשיעורים דו ספרתיים במשך השנים (נזכיר כי בשנות השמונים שיעורי עליית המדד הסתכמו במאות אחוזים). תרחישים אלה אינם סבירים אך תמיד קיים הסיכון.

לאור האמור בעת שקלול ההוצאות הקיימות על זוגות שמתעניינים ברכישת דירה לקחת בחשבון כי תשלומי המשכנתא בעתיד הנראה לעין עלולים להיות גבוהים ב- 25% -20% ואף יותר, ורק אז להחליט אם רמת ההכנסות וההוצאות הקיימות מתאימה ומספקת לצורך רכישת הדירה. בעת שקלול ההוצאות בל נשכח כי לווה המשכנתא מחויב גם ע"י הבנק בביצוע ביטוח החיים על המשכנתא, סכום שנע לרוב בין 200- 100 ₪ בחודש, וכל זאת בהתאם לגיל ולקו הבריאות של הלווה. מובן שצפי לשינוי בתא המשפחתי כגון הבאת ילד או ילדים נוספים משפיעה בצורה ניכרת על רמת ההוצאות העתידית וככזו יש להביאה בחשבון. 

הנושאים הנדונים הינם כלליים ונועדו למתן מידע בלבד. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני לפני ביצוע כל פעולה ואין לראות באמור מתן ייעוץ מקצועי ו/או חוות דעת.