נו, אז איזה משכנתא לקחת?

לאחרונה, אנו נתקלים בלקוחות רבים המעוניינים לרכוש דירה, אך מתחבטים בשאלה איזה מסלול משכנתא הינו המומלץ ביותר ?

על מנת לענות על השאלה הזאת פירטנו את רשימת המסלולים הקיימים מהכדאי ביותר לטעמנו בימים אלה, עד למסלולים הפחות מומלצים. יש לזכור כי בעת לקיחת משכנתא ועל מנת למזער את הסיכון ככל שניתן רצוי לחלק את המשכנתא לכמה מסלולים שונים. להלן רשימת המסלולים העיקריים לפי סדר כדאיותם :

א. משכנתא בריבית פריים - לאור הריבית הנמוכה במשק, כיום מסלול ה"פריים" הינו הכדאי ביותר. בהגדרה, ריבית הפריים הינה הריבית הקיימת במשק בתוספת 1.5%. כיום הריבית במשק היא 0.1%, מכאן שריבית הפריים היא 1.6% בלבד.הריבית במשק מתעדכנת בכל חודש, בדרך כלל ביום השני האחרון של כל חודש, ולכן מסלול הפריים נחשב לתנודתי ולמסוכן ביותר משאר המסלולים שיפורטו בהמשך. ברוב הבנקים הריבית על המשכנתא הצמודה לפריים תעמוד על פריים פחות מרווח קבוע שנע בין 0.9% - 0% בהתאם לסיכון שבאותה משכנתא וליכולת המיקוח שלו. היתרון הגדול במסלול הפריים נעוץ בעובדה שניתן לפרוע אותו ללא קנסות, כלומר במידה ולקחנו הלוואה וריבית בנק ישראל קפצה במרוצת הזמן ב – 4.5% למשל, נניח שהריבית על המשכנתא תעלה מ – 1.6% (פריים) ל – 6.1%, ולכן במצב זה כדאי לפרוע אותה. יש לזכור כי מסלול הפריים, להבדיל ממסלולים אחרים, אינו צמוד לשער חליפין או למדד המחירים לצרכן, ולכן עליה במדד/שע"ח אינה מגדילה את הקרן המקורית של ההלוואה. החיסרון כאמור הינו שהריבית מתעדכנת כל חודש, כך שהמסלול מתאפיין ברמת סיכון גבוהה יותר. לאדם אשר ברשותו סכום כסף גדול שאמור להתקבל/להשתחרר בתוך שנה שנתיים מומלץ לקחת את כל ההלוואה בריבית פריים, כיוון שלא סביר שהריבית במשק תעלה ביותר מ – 5% בטווח האמור ולכן במידה וביום מן הימים הריבית תעלה וכבר לא תהיה אטרקטיבית הוא יוכל לפרוע אותה ללא תשלום קנס לבנק. כמו כן, חשוב לזכור כי היות וניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת והיות וההלוואה אינה צמודה, מומלץ לפרוס את ההלוואה לתקופת זמן ארוכה ככל שניתן (25-30 שנה) וכך להקטין את הסכום החודשי המוחזר.החל משנת 2011 ולאור הסיכון הקיים במסלול זה, ניתן לקחת רק 1/3 מהמשכנתא במסלול הפריים.

ב. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – מסלול שבו הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא והיא אינה מושפעת מעליית המדד או מהריבית במשק. החיסרון העיקרי במסלול זה הינה שמדובר בריבית יחסית גבוהה יותר משאר המסלולים (בטח ביחס לריבית הפריים) אך היתרון במסלול זה הינה העובדה שההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל השנים מבלי להתחשב באינפלציה או בעליית ריבית. לאור העובדה שציפיות לאינפלציה נמוכות, הריבית כיום במסלול זה נעה בין 3%-5% בהתאם לאורך חיי המשכנתא במסלול זה (ככל שהתקופה קצרה יותר – שיעור הריבית נמוך יותר), ליכולת המיקוח של הלווה ולסיכון שבמשכנתא.

ג. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד המשתנה בכל תקופה לפי מה שנקבע מראש (תחנה) - מדובר בהלוואה המבוססת על תחנות, כאשר הריבית נקבעת מחדש בכל תקופת זמן (תחנה), כלומר אם בחרתם בתחנה שמתעדכנת בכל שנתיים וחצי, פירוש הדבר הוא שהריבית תישאר קבועה למשך שנתיים וחצי כאשר בתום התקופה הריבית תיקבע מחדש, בכפוף לריבית הקיימת בשוק באותה העת. ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן וכיוון שהיא כוללת אלמנט משתנה, הריבית המוצעת בה עדיפה על הריבית הקבועה שצמודה למדד (ראה מסלול ד'). בבנקים מציעים בדרך כלל ריבית המשתנה מדי שנה, שנתיים וחצי וחמש שנים. מובן שככל שהתקופה תהיה קצרה יותר, הריבית תהיה נמוכה יותר, כיוון שהלווה "מכסה" את עצמו בריבית נמוכה לתקופת זמן קצרה יותר. הריבית במסלול נקבעת בהתאם לעוגן מסוים שנקבע ע"י כל בנק בנפרד (למשל עלות גיוס ההון של הבנק) והיא נשארת קבועה לאורך חיי המשכנתא.

הריבית אותה משלמים במסלול זה מבוססת על שלושה מרכיבים:

1. העוגן- אחוז קובע שלא ניתן למשא ומתן.

2. המרווח מהעוגן – הניתן למשא ומתן ויכול להשתנות מלקוח ללקוח.

3. מדד המחירים לצרכן

חלק מהעוגנים - כמו "הריבית הממוצעת למשכנתאות" - כבר משקללים בתוכם מרווח ולכן ייתכן שהבנקים יגבו מכם עוגן בתוספת מרווח קטן יותר. חשוב ביותר לבדוק את השורה התחתונה ולהשוות בין העוגנים הסופיים שמציע כל בנק. כיום מסלול זה מציע ריבית שנעה בין 2.8%-3.8% לערך, ועליו יש להוסיף את מדד המחירים לצרכן. היתרון במסלול זה הינה העובדה שהריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופה (עד לסיום תחנה). יתרון נוסף הינו העדר קנס במידה והחלטנו לבצע פירעון מוקדם והפירעון מתבצע בתום תקופת התחנה, או שהקנס נמוך באופן יחסי במידה והפירעון המוקדם מתבצע במשך תקופת התחנה. החיסרון במסלול זה נובע מכך שהקרן והריבית צמודים למדד דבר שגורם בתקופות אינפלציה לגידול הן בהחזר החודשי והן ביתרת הקרן המקורית. חסרון נוסף הינה העובדה שהריבית עלולה לעלות בצורה ניכרת בסיום כל תקופה (תחנה), כך שבמידה ולמשל לקחנו ריבית במסלול זה בשיעור של 3.5% והחלטנו שמשך התחנה יעמוד על שנה, הרישבמידה והריבית ו/או הסיכון במשק יעלו במשך השנה הקרובה, הרי שבתום השנה (תחנה), הריבית תעלה ולפעמים אף בשיעורים ניכרים.מסלול זה מומלץ לקחת לתקופות תחנה של לפחות שנתיים וחצי, כאשר אנו חוששים מעליית ריבית גבוהה באותה תקופה (דבר שמפחית את הכדאיות במסלול ה"פריים") ובמקרה שלא צפויה אינפלציה גבוהה באותה תקופה. בכל מקרה רצוי לא לקחת יותר מ – 30% מהמשכנתא במסלול זה.

ד. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - הלוואה בעלת ריבית קבועה, שעליה מוסיפים מדי חודש את השינוי במדד המחירים לצרכן (אינפלציה). יעד האינפלציה של הממשלה בשנים האחרונות נע בין 1%-3%, כאשר בשנים 2014-2016 לא רק שהיעד לא הושג אלא שאף היה שלילי (דיפלציה). בשנת 2017 צפוי מדד חיובי שינוע בין 0.5%-1%.היתרון במסלול זה הוא שהריבית נשארת קבועה גם אם חלה עלייה חדה בריבית המשק (כיום לריבית במשק אין כמעט לאן לרדת – 0.1%), אך החיסרון הינו בכך שקרן ההלוואה צמודה לשיעור עליית המדד, דבר שגורם הן לעליה בהחזר החודשי והן לגידול ביתרת הקרן המקורית. חסרון נוסף הינו העובדה שבמידה ותרצו לפרוע את ההלוואה תידרשו ברוב המקרים לשלם קנס.כיום הריבית על השקעה במסלול זה בבנקים נעה סביב 4%-5% וזאת עקב רמת הסיכון הקיימת כיום במשק. מובן שככל שרמת הסיכון של המשקיע תהיה גבוהה יותר, כך הריבית שיידרש על ההלוואה תהיה גבוהה יותר.הלוואה במסלול זה רצוי לפרוס לתקופת זמן נמוכה יותר (בין 10 – 15 שנה), שכן במידה ותהיו מעוניינים לפרוע את ההלוואה, ככל שמשך ההלוואה יהיה קצר יותר, כך גובה הקנס יהיה נמוך יותר.

מסלול זה מומלץ לאנשים שמעדיפים לא להסתכן בעליה פתאומית בשער הריבית במשק, ואינם צפויים אינפלציה גבוהה וכן לא צפויים לקבל סכום כסף גדול בעתיד הנראה לעין, אשר אמור היה לעזור להם לפרוע את ההלוואה.

ה. משכנתא במסלול מט"ח – מסלול פחות מומלץ. במסלול זה מדובר על הלוואה שצמודה לשער חליפין מסוים, בדרך כלל הדולר האמריקאי, ולכן הן קרן ההלוואה והן הריבית בגינה חשופים לשינויים באותו שער חליפין. עקב הסיכון הגבוה הנובע מהתנודתיות של שער החליפין, מסלול זה אינו שימושי בדרך כלל. הריבית כיום במסלול זה נעה בין 3.3%-3.7%.

הנושאים הנדונים הינם כלליים ונועדו למתן מידע בלבד. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני לפני ביצוע כל פעולה ואין לראות באמור מתן ייעוץ מקצועי ו/או חוות דעת.