נדל"ן להשקעה

תקן 16 – נדל"ן להשקעה

תקן 16 קובע כללים להכרה, למדידה ולגריעה של נדל"ן להשקעה ואת הגילוי הנדרש בגינו. תקן 16 קובע, בין היתר, שנדל"ן להשקעה יימדד לראשונה לפי עלות בתוספת עלויות עסקה. כמו כן קובע תקן 16, שבתקופות עוקבות, על הישות לבחור בין מדידת כל הנדל"ן להשקעה שלה לפי עלות בניכוי פחת שנצבר, ובניכוי הפסדים מירידת ערך, לבין מדידה לפי שווי הוגן, כאשר עדכון השווי ההוגן ייזקף לרווח והפסד.

נדל"ן להשקעה, הוא נדל"ן (קרקע או מבנה- או חלק ממבנה – או שניהם) המוחזק (על ידי החברה כבעלים או בחכירה מימונית) לצורך הפקת הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית או שניהם, ושלא לצורך:

1. שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים למטרות מנהלתיות; או

2. מכירה במהלך העסקים הרגיל.

כמו כן, מבנים מושכרים, החכורים על ידי החברה בחכירה תפעולית מסווגים ומטופלים כנדל"ן להשקעה.

נדל"ן הנמצא בתהליך הקמה לשימוש עתידי כנדל"ן להשקעה, ואשר ימדד לפי שווי הוגן, מטופל כרכוש קבוע עד לגמר הבניה או הפיתוח ובאותו מועד הוא נמדד מחדש לפי שווי הוגן ומסווג כנדל"ן להשקעה. כל רווח או הפסד שנוצר מהמדידה מחדש נזקף לרווח והפסד.

כאשר השימוש בנדל"ן הופך משימוש הבעלים לנדל"ן להשקעה, אשר ימדד לפי שווי הוגן, נמדד הנכס מחדש לפי שווי הוגן והוא מסווג כנדל"ן להשקעה. כל רווח שנוצר מהמדידה מחדש נזקף ישירות להון. כל הפסד נזקף ישירות לרווח והפסד. במעבר מנדל"ן להשקעה, הנמדד לפי שווי הוגן, לרכוש קבוע (נדל"ן בשימוש הבעלים) או למלאי, מתקבע השווי ההוגן כעלות הרכוש הקבוע או המלאי, לצורך הטיפול החשבונאי העוקב.

במעבר ממלאי לנדל"ן להשקעה, אשר ימדד לפי שווי הוגן, הפרש כלשהו בין השווי ההוגן של הנדל"ן באותו מועד לבין ערכו הקודם בספרים, נזקף ישירות לרווח והפסד, דהיינו סעיף עליית שווי נדל"ן להשקעה בדוח רווח והפסד, מבטא את ההפרש בין שווי הנדל"ן להשקעה כפי שהוערך בתקופת חתך מסוימת לבין שווי הנדל"ן כפי שהוערך בתקופה קודמת. עם ההערכה הראשונה, יבטא סעיף זה את ההפרש בין שווי הנדל"ן להשקעה לפי שוויו ההוגן לבין עלות הנכסים בספרים. במקביל לרישום עליית הערך בדוחות הכספיים, יש לרשום את המס שהיה חל אם החברה הייתה מממשת את הנכסים. סכום זה מופיע במסגרת הוצאות המיסים בדוח רווח והפסד, וכן כמיסים נדחים (כהתחייבות עתידית למס הכנסה), במסגרת המאזן של החברה .

גם חברה אשר תבחר להציג את הנכסים לפי עלות בניכוי פחת, תצטרך לתת נתונים לגבי שווי השוק של הנכסים בביאורים לדוחות הכספיים, כך שלא תיחסך העלות הכרוכה באומדן שווי השוק. בכל מקרה, החברות צריכות לדעת שהבחירה צריכה להיעשות באופן אחיד לכל הנכסים להשקעה.

במועד האימוץ לראשונה, חברה הבוחרת למדוד את הנדל"ן המניב לפי שווי הוגן תדווח על ההשפעה של אימוץ התקן כתאום של יתרת הפתיחה של העודפים לתקופה, שבה התקן יאומץ.

תקן 16 מציג מס' דוגמאות לפריטי נדל"ן להשקעה :

1. קרקע המוחזקת לשם עליית ערך בטווח הארוך

2. קרקע המוחזקת לשימוש עתידי שטרם נקבע

3. מבנה המוחזק ע"י התאגיד ומוחכר בחכירה תפעולית

בנוסף התקן נותן דוגמאות לנדל"ן שאינו מסווג כנדל"ן להשקעה :

1. נדל"ן המוחזק לשם מכירה במהלך העסקים הרגיל

2. נדל"ן המוקם או מפותח עבור צד ג'

3. נדל"ן בשימוש הבעלים

4. נדל"ן בהקמה

כאמור תקן 16 מאפשר את הצגת הנדל"ן להשקעה לפי שוויו ההוגן, תוך זקיפת השינויים התקופתיים בערך הנדל"ן ההוגן לדוח רווח והפסד. בכך שונה נדל"ן להשקעה מפריטי רכוש קבוע אחרים, שאמנם ניתן לשערך את ערכם מעת לעת, אבל זקיפת עלית הערך נעשית ישירות להון העצמי (לקרן הון) ולא לעודפים.

קביעת שווים ההוגן של הנדל"ן נעשית בדרך כלל בידי שמאים או כלכלנים, בשים לב למחירים שנקבעו בעסקות דומות ו/או להיוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מהנכס, בהתאם לשיעור ההיוון המשקף את התשואה הנדרשת כיום ע"י המשקיעים בנדל"ן. לדוגמא, חברה שרכשה נדל"ן מניב שההכנסה הצפויה ממנו (לאחר ניכוי כל הוצאות האחזקה) היא 900 אלף שקל בשנה. בעת ביצוע העסקה היה שיעור התשואה הנדרש כ – 9%, ובהתאם לכך שילמה החברה 10 מיליון שקל תמורת הנכס (900,000/0.09).

שנתיים לאחר הרכישה נמצא, ששיעור התשואה הנדרש על השקעה בנכסים דומים ירד ל – 7.5%. בהתאם לשיעור זה נגזר שווי הוגן של 12 מיליון דולר (900,000/0.075), והחברה רשאית לזקוף לרווח השנתי שלה 2 מיליון שקל נוספים להכנסות השוטפות משכר דירה בסך 900 אלף ₪. דוגמא זו אופיינית למצבן של חברות נדל"ן והשקעות רבות (שחלקן אף נהנות מתשואה מיידית גבוהה יותר מ – 20% בשל השפעת המינוף הפיננסי).

יש לשים לב לכמה קשיים בדוגמא זו :

1. אין כל שינוי בתזרימי המזומנים של החברה, הממשיכים להסתכם ב – 900 אלף שקל בשנה, ובכל זאת רושמת החברה רווח "מיידי" של 20% על השקעתה (או תוספת רווח השווה לשכר דירה של כמעט 2.25 שנים !!!)

2. נוצר אפוא נתק מושלם בין הרוח החשבונאי לבין תזרים המזומנים.

3. נוצר גם נתק בין הרווח החשבונאי לבין הרווח לצרכי מס, שכן ניתן להניח שבדוח ההתאמה לצרכי מס, החברה תמהר ותפחית את עליית הערך בסך 2 מיליון שקל מן ההכנסה החייבת במס.

4. לעומת זאת, נוצר לחברה המדווחת מקור חשבונאי לחלוקת דיבידנדים.

למרות האמור ניתן לצפות מכך שחברות נדל"ן אחרות לא ימהרו לאמץ את חלופת השווי ההוגן ויעדיפו להמשיך להציג את הנכסים לפי עלותם, וזאת בשל השיקולים הבאים :

1. מעבר לבסיס השווי ההוגן הוא מעבר מחייב, ואין דרך חזרה לבסיס העלות

2. דיווח על השווי ההוגן מחייב עדכון מדי תקופה, דבר העלול להביא לשונות גדולה יותר ברווח השנתי המדווח

3. חשש של ההנהלה מכך שהיא לא תוכל לעמוד בלחצים שיהיו בעתיד להימנע מהפחתות (מקום שיהיה צורך בכך), ולהטות כלפי מעלה את השווי המדווח של הנכסים.

4. בכל מקרה, "החלום נשמר" – דהיינו מידע על השווי ההוגן נכלל בדוחות התקופתיים ויבוא לידי ביטוי בשווי השוק של החברה.