רכוש קבוע
רכוש קבוע - תקן בינלאומי מס' 16
ע"פ התקינה החדשה עלות פריט הרכוש הקבוע תכלול :
מחיר רכישה, לרבות מיסי יבוא ורכישה
עלויות ישירות שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס למיקום ולמצב הדרושים להפעלתו
עלויות פינוי וסילוק במידה וישנם
ישות תוכל לבחור לכל קבוצה של רכוש קבוע האם להמשיך ליישם את מודל העלות כפי שהיה ע"פ התקינה הישראלית, דהיינו הרכוש קבוע יוצג בעלותו בניכוי פחת נצבר ובניכוי הפסדים מירידת ערך, או ליישם את מודל הערכה מחדש :
ע"פ מודל הערכה מחדש פריט הרכוש קבוע יוצג בסכום משוערך, שהוא שוויו ההוגן במועד ההערכה מחדש, בניכוי פחת שנצבר לאחר מכן, ובניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו לאחר מכן.
עליה בערך הרכוש קבוע כתוצאה מהערכה מחדש לא תיזקף לדוח רווח והפסד אלא ישירות להון העצמי (תחת סעיף קרן הערכה מחדש). למרות האמור אם העלייה בערך הרכוש קבוע מבטלת ירידת ערך שהוכרה בעבר בדוח רווח והפסד, אזי אותה עליית ערך תירשם כרווח בדוח רווח והפסד של אותה תקופה.
במידה וקיימת ירידה בערך הרכוש קבוע כתוצאה מהערכה מחדש תיזקף ישירות להון העצמי (קרן הערכה מחדש), עד לגובה קרן הערכה מחדש. הסכום העודף, במידה ויש, ירשם כהפסד בדוח רווח והפסד לאותה תקופה.
כאשר נכס נגרע , ניתן להעביר את קרן ההערכה מחדש הנכללת בהון העצמי ישירות לסעיף עודפים/יתרת רווח (מיון בין סעיפי ההון העצמי), אך בכל מקרה לא נעביר את הסכום דרך דוח רווח והפסד.
כמו כן ניתן להעביר חלק מקרן ההערכה מחדש לסעיף העודפים במקביל לזקיפת הוצאות פחת על הנכס, כלומר להקטין את קרן ההערכה מחדש לטובת גידול סעיף העודפים.
יש לציין כאמור כי כל פריטי הרכוש הקבוע מאותה קבוצה ימדדו בהתאם לאותו מודל, דהיינו חברה יכולה ליישם את מודל העלות לדוגמא לקבוצת המחשבים ואילו לקבוצת הריהוט והציוד ליישם את מודל ההערכה מחדש. בנוסף, רכיבים של נכס עם מאפייני תועלת שונים יופחתו באופן נפרד.
נדל"ן למגורים
אופן הדיווח של חברות ייזום הנדל"ן למגורים עבר מהפך לא פחות קיצוני מזה של חברות הנדל"ן המניב.
בהתאם לתקינה החדשה, יוכלו היזמים להכיר כעת בהכנסות מהפרויקטים שהם מבצעים רק בזמן המסירה של הדירה ללקוח, ולא בכפוף לקצב התקדמות הפרויקט וקצב המכירות, כפי שהיה עד היום. תקנה זו צפויה לגרור תנודתיות די רצינית בדו"חות של היזמים.
שינוי מהותי נוסף בכל הקשור ליזמים קשור בהכרה בעלויות האשראי שלהם. אלו הוכרו עד היום בדו"ח הרווח והפסד, כחלק מסעיף הוצאות המימון התקופתיות, אך בהתאם לתקני ה-IFRS יכול היזם להוון את העלויות ולשייכן למצבת הנכסים במאזן תחת הסעיף "מלאי מקרקעין ובניינים למכירה". ההיגיון של השיוך הוא שעלות אשראי של פרויקט ספציפי תוכר כהוצאת מימון רק עם הבשלת הפרויקט ובמקביל להכרה בהכנסות ממנו, כשעד אז היא תירשם כנכס במאזן. המשמעות היא שדו"ח הרווח והפסד הופך בחלק מהמקרים לחסר כל ערך לצרכי אמידת אטרקטיביות ההשקעה בפירמה, ובמיוחד בכל הקשור למצב האיתנות הפיננסית שלה ולמצב הנזילות שלה.
במקרים רבים אנו נראה חברות עם התחייבויות גדולות לתאגידים בנקאיים אך יחד עם זאת הוצאות המימון בדוח רווח והפסד יהיו מצומקות או אפילו מאופסות, וזאת כיוון שהפרויקט טרם נסתיים, כלומר הנהלת החברה יכולה לעיתים קרובות "לעכב" את סיום הפרויקט מסיבה זו או אחרת אם אינו רווחי דיו, ואז עלויות האשראי הגדולות יהוונו ישר לתוך מצבת הנכסים. במצב זה החברה "חוסכת" הוצאות מימון גבוהות, דבר שהיה מקטין את הרווח/מגדיל את ההפסד וכפועל ישיר מכך מקטין גם את הונה העצמי.
לחילופין החברה יכולה "להזדרז" בפרויקט אחר על מנת שניתן יהיו להציגו בדוח רווח והפסד. מיותר לציין כי לעיתים קרובות פרטים טכניים בלבד יכולים לשמש כעילה לעיכוב בפרויקט.
במצבים מעין אלה, על מנת לקבל תמונה נכונה יותר על מצבה של החברה יש להיעזר באופן בולט יותר בדוח תזרים המזומנים של החברה.
שינויים עיקריים נוספים בתקינה החדשה לעומת התקינה הישראלית :
גריעת נכס - לפי התקינה הבינלאומית רווחי הון ממכירת רכוש קבוע יסווגו במסגרת הרווח התפעולי, לעומת התקינה הישראלית שקבעה כי רווחי הון ממכירת רכוש קבוע יסווגו בסעיף הכנסות אחרות (ולא כחלק מהרווח התפעולי).
שינוי שיטת פחת – ע"פ התקינה הבינלאומית שינוי שיטת פחת יחשב כשינוי אומדן ולא יבוא לידי ביטוי בסעיף מיוחד ברווח והפסד. לעומת זאת, ע"פ התקינה הישראלית שינוי שיטת פחת מטופל בדרך של השפעה מצטברת לתחילת שנה ומופיע בדוח רווח והפסד בניכוי המס, מתחת לרווח מפעולות נמשכות.
החלפת נכסים – ע"פ התקינה הבינלאומית החלפת נכסים תטופל עקרונית בשווי ההוגן, לעומת התקינה הישראלית שקבעה שיש לבחון האם מדובר בהחלפת נכסים דומים או לא דומים ובהתחשב בסכום המזומן שהתקבל/שולם על מנת לקבוע אם ניתן להכיר ברווח/הפסד הון מההחלפה.
עלויות אשראי – ע"פ התקינה הבינלאומית החלופה המועדפת היא להכיר בהוצאה בדוח רווח והפסד כאשר קיימת חלופה של היוון העלויות בהתקיים תנאים מסויימים. לפי התקינה הישראלית קיימת חובה עקרונית של היוון העלויות לנכס. כמו כן לגבי הפרשי שער שנוצרו בגין עליית שע"ח : לפי התקינה הבינלאומית ניתן להוון רק באופן חלקי לעומת התקינה הישראלית שבהם הפרשי השער ניתנים להיוון במלואם.
עלויות סילוק/פירוק – לפי התקינה הבינלאומית יש להכיר בהתחייבות לעלויות סילוק כחלק מעלות הנכס, לעומת התקינה הישראלית שקבעה כי אין להכיר בהתחייבות לסילוק/פירוק כחלק מעלות הנכס.