משכנתא הפוכה

August 5, 2017

קשישים רבים מגלים כי הכנסותיהן הפנויה מפנסיה, קצבאות, דמי שכירות על נכסים שבבעלותם או ריבית על פיקדונות ותוכניות חסכון, אינן תמיד מספיקות לכלכל אותם בכבוד, ולכן הם מחפשים גורם נוסף שיסייע להם בהגדלת תזרים המזומנים החודשי.

לשם כך נוצרה המשכנתא ההפוכה, אשר מיועדת אך ורק למבוגרים אשר חצו את גיל 60, ומטרתה לסייע להם בקבלת מקור הכנסה נוסף ע"י משכון דירתם הפרטית, בו בזמן שהם גרים בה. במילים אחרות, משכנתא הפוכה היא למעשה הלוואה הניתנת ע"י הבנק לאותו קשיש, וזאת על חשבון שעבוד הדירה שברשותו. דהיינו, אותו קשיש הנקלע למצוקת מזומנים רשאי לשעבד את דירתו לטובת הבנק ובתמורה לכך, הבנק יעניק לו הלוואה בגובה אחוז מסוים משוויה של הדירה (לרוב לא יותר מ – 50% מערך הדירה), כאשר ככל שערך הדירה גבוה יותר או שהקשיש מבוגר יותר סכום ההלוואה שניתן לקבל יהיה גדול יותר.

הבעלות על הדירה בכל אופן אינה עוברת לידי נותן ההלוואה אלא נשארת לעולם בידי אותו קשיש, מה שכן עליו לדאוג לאחזקת הדירה במצב תקין לאורך כל תקופת מגוריו, לרבות תיקונים ושיפוצים לצורך שמירה על מצבה הפיזי וכן הסדרה של התשלומים השוטפים קרי ביטוח הדירה, ועד בית ומיסים עירוניים.

הצורך במשכנתא הפוכה אם כך יכול לנבוע מ- 3 מצבים :

  1. קשישים אשר מעוניינים לשפר את תזרים המזומנים החודשי, בו בזמן שהם ממשיכים לגור באותה דירה נשוא המשכנתא - במקרה זה החזר ההלוואה (משכנתא) יהיה בעת העזיבה של הקשיש את הדירה אם מטעמי נוחות (לצורך מעבר לדירה אחרת או דיור מוגן אחר) ואם מטעמי גורל (פטירה של הקשיש).

  2. קשישים אשר מעוניינים לשפר את איכות חייהם הלא ארוכה שנשארה, וזאת ע"י מעבר לדיור מוגן/בית אבות -  במקרה זה החזר ההלוואה (משכנתא) יתרחש לרוב בעת פטירתו של הקשיש.

  3. קשישים אשר קיימת ברשותם הלוואה/משכנתא רגילה שאותה הם מעוניינים לפרוע – במקרה זה החזר המשכנתא בדרך כלל יהיה בעת העזיבה של הקשיש את דירתו או בעת פטירה.

 

יש לציין שברוב המקרים את ההלוואה יכול הקשיש לקבל בתשלום אחד או בתשלומים חודשיים לאורך כל תקופת מגוריו בדירה.

החזר ההלוואה מתבצע כאמור בעת פטירה של הקשיש או אם סוכם אחרת עם הבנק (למשל בתום תקופה מסוימת). במידה ואין ביכולת הקשיש/שאריו להחזיר את הסכום, דירתו הפרטי נמכרת למרבה במחיר, כאשר חלק מהסכום מועבר קודם כל לבנק לצורך החזר ההלוואה והיתרה עוברת לידי הקשיש או בני משפחתו.

היתרון הגדול במשכנתא הפוכה הינו שלהבדיל ממשכנתא רגילה, הבנק אינו דורש שום ביטחונות מלבד אותה דירה שבה מתגורר הקשיש, דבר שמקל על ההליך הבירוקרטי הכרוך בקבלת הכסף. יתרון נוסף הינו האפשרות להחזיר את ההלוואה בכל רגע נתון מבלי לשלם קנסות, להבדיל ממשכנתא רגילה שבה קיימים קנסות יציאה בגין הלוואות צמודות מדד/מט"ח.

החיסרון במשכנתא ההפוכה נובע מכך שסכום החוב גדל לאורך התקופה, ובריבית שכמעט תמיד גבוהה מהריבית על משכנתא רגילה, ולכן הסכום שהקשיש/שאריו יצטרכו לשלם בעת הפירעון יהיה גבוה או לחילופין במידה ויהיה צורך במכירת הדירה, אזי חלק לא מבוטל מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה ישמש להחזר החוב ולקשיש או ליורשיו יישאר חלק קטן משווי הדירה. חסרון נוסף נובע מהעלות/ריבית האפקטיבית הגלומה בלקיחת המשכנתא : לא רק שהריבית על משכנתא הפוכה גבוהה כאמור מהריבית על משכנתא רגילה ונעה סביב 6% - 7% לערך, הרי שהיא גם כרוכה בעלות פתיחת תיק בשיעור של 1.5%-2% משווי הדירה, ובעלויות הרגילות הכרוכות של לקיחת משכנתא, קרי שמאי, עלות עו"ד וביטוח הדירה.

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

Follow Us
  • Facebook Social Icon