מהי משכנתא

משכנתא הינה הלוואה לכל דבר, אשר ניתנת ברוב המקרים לתקופות ארוכות טווח, כאשר הערובה להחזרתה הוא שעבודו של הנכס בגינו נלקחת ההלוואה, במילים אחרות לווה המשכנתא מקבל הלוואה לרכישת הדירה ואותה דירה משמשת עירבון להחזר ההלוואה. ברוב המקרים המשכנתא תשולם בתשלומים חודשיים קבועים אשר משקפים את הריבית הגלומה ואת החזר הקרן, כאשר בתקופות הראשונות עיקר ההחזר מורכב מהריבית כך שקרן ההלוואה כמעט לא קטנה. אם תשאל את רוב לווי המשכנתא או כאלה שמייעדים לקחת כזו בעתיד הקרוב, הם יצביעו לך על האסוציאציות השליליות שהן גורמות להם ומדירות שינה מעיניהם, קרי נטל כלכלי חודשי של תשלומים שלעיתים קרובות רק גדל במשך הזמן (כתוצאה מעליית מדד או ריבית), או התחייבות של מאות אלפי שקלים שקיימים לבנקים. אך למרות אותן חששות יש לזכור כי מבחינה כלכלית המשכנתא מייצגת כמעט תמיד את ההלוואה הטובה ביותר שניתן להשיג הן מבחינת שיעור הריבית על ההלוואה והן מבחינת תקופת ההלוואה.

לרובנו המילה משכנתא מעידה על קונוטציות שליליות, אך אם בוחנים לעומק הרי שקיימים בה יתרונות גדולים כגון בזבוז כספים המשולמים לשכר דירה, שמירה על ההון העצמי (במידה ויש) והיתרון העיקרי והחשוב ביותר הינה שהמשכנתא מאפשרת לנו בעצם לרכוש את ביתנו מבלי שיהיה לנו את מלוא הסכום הנדרש לכך, ובכך להמשיך להנות מאותה רמת חיים שהורגלנו אליה (בהנחה שתשלומי המשכנתא מחליפים את תשלומי השכירות), ולא לחשוש כי ביום כזו או אחר עלולים לפנות אותנו מהדירה.

ברוב הבנקים שיעור המשכנתא הניתן לא יעלה בדרך כלל על 70% - 75% מערך הנכס, וזאת מהעובדה שהבנקים לוקחים רשת ביטחון למקרה שהלווה לא יוכל להחזיר את המשכנתא, והבנק יאלץ להעמיד את הנכס למכירה. במקרה זה קיים יסוד סביר להניח כי הנכס יימכר בשווי של לפחות 70% - 75% משוויו ביום לקיחת המשכנתא, ובכך הבנק יוכל לכסות את השקעתו מבלי להפסיד. הבנקים גם מחייבים את הלווה בביצוע בביטוח חיים, וזאת כדי שבמקרה של מוות, חברת הביטוח בה הוא מבוטח תוכל לפרוע מדי חודש את התחייבותו למשכנתא בבנק.

בעקרון כלל האצבע קובע כי החזר המשכנתא החודשי ביחס לכלל ההכנסות נטו (משכורת, עצמאי, שכירות, ריבית וכדומה) לא יעלה על 25% - 30%, וזאת בכדי לוודא כי הלווה יוכל לנהל אורח חיים תקני מבלי לפגוע בהחזר המשכנתא. נבהיר כי ככל שההכנסה נטו גדולה יותר, סך ההחזר יכול להגיע לכדי 30% ואילו ככל שההכנסה נטו יותר נמוכה, מומלץ לעמוד על החזר בשיעור הקרוב ל – 25%. מובן שיש לבחון גם פרמטרים נוספים שיכולים להשליך על המצב העתידי ולהביאם בחשבון. אחת הדוגמאות הבולטות לכך הינם זוגות צעירים שחושבים על התרחבות משפחתית בעתיד הנראה לעין, ולאור זאת, ועם כל האושר הטמון בכך, עליהם לתמחר גם עלויות נוספות כגון גנים/בתי ספר, ריהוט, טיטולים, אוכל, ביגוד וכו' אשר יכבידו על המצב הכלכלי. לחילופין, זוגות אשר מצפים להכנסה עתידית כגון ירושות, קרנות השתלמות שאמורות להיפתח וכדומה, יכולים להרשות לעצמם להגדיל את ההחזר החודשי.

החזר המשכנתא מתבצע ברוב המקרים ע"פ לוח סילוקין שפיצר, שגורס כי התשלום החודשי יהיה קבוע ויכלול בו החזר חלקי ע"ח קרן המשכנתא וכן החזר ע"ח ריבית. ככל שהחודשים חולפים ההחזר ע"ח הקרן יהיה גבוה יותר וההחזר ע"ח ריבית יקטן. לדוגמא במידה ונטלנו משכנתא בגובה 500,000 ₪ לתקופה של 20 שנה בריבית שנתית של 3%, הרי שהתשלום החודשי יעמוד על 2,773 ₪, כאשר בחודש בראשון הוא יהיה מורכב מסך של 1,523 ₪ בגין החזר קרן ו – 1,250 ₪ בגין ריבית. לעומת זאת התשלום בחודש ה - 50 יהיה מורכב מסך של 1,721 ₪ בגין החזר קרן ו – 1,052 ₪ בגין ריבית. יש לזכור כי במקרים של עלייה בשיעור הריבית/מדד, סך ההחזר החודשי יגדל.