אמרו לך שדירה להשכרה היא השקעה ללא סיכון ? אז אמרו

בשנים האחרונות אנחנו עדים לגידול משמעותי בהיקף ההתעניינות של לקוחות בנטילת משכנתאות לצורך השקעות בנדל"ן מניב (נדלן להשכרה). הסיבה לכך פשוטה מאד : הריבית האפסית המתקבלת כיום על פיקדונות, יחד עם הסיכון הגבוה הקיים כיום בהשקעה בשוק ההון מפנה אנשים רבים להשקיע את כספם ואת כספי הבנק (משכנתא) בדירה להשכרה מתוך ידיעה כי התשואה על דירה נעה בין 3% באזור צפון ת"א ואזורי היוקרה ל – 8% בערך, באזורי הפריפריה.

חשוב לציין שאנו רואים בהשקעה בדירה עדיין כאטרקטיבית יותר ביחס לאפיקי השקעה אחרים, והריבית הממוצעת הנגבית היום בגין משכנתאות נחשבת לנמוכה מאד, אך יחד עם זאת חשוב לציין שקניית דירה טומנת בחובה גם סיכונים רבים :

1. סיכון באי מציאת שוכרים – שוק השכירות נמצא כיום במצב האופטימלי מבחינת המשכירים : על כל דירה שמתפנה, בעיקר באזור המרכז והסביבה, עומדים בתור שוכרים רבים, ולכן הסיכון בימים אלה שהדירה תישאר לא מושכרת נמוכה. אך כמובן שזמנים אלה לא יישארו לנצח, וסביר להניח ששוק השכירות יהפוך יום אחד ל"שוק של שוכרים", ואז בעלי הדירות יאלצו במקרה הטוב להתפשר הן על המחיר והן על הדיירים שיאכלסו את הדירה, ובמקרה הרע להגיע למצב שהדירה לא תהיה מושכרת כלל. בהזדמנות זאת נבהיר כי במידה והדירה עומדת ריקה למשך חודש, לא רק שהפסדת את סכום השכירות החודשי, הרי שבנוסף אתה אחראי לתשלומי הארנונה, ועד בית וכו'. מובן שאת הבנק הסיפור הזה לא מעניין ואת תשלומי המשכנתא תצטרך לשלם כרגיל.

2. סיכון שבתנודות בשיעורי הריבית, המדד ושע"ח - ריבית המשכנתאות יכולה להיות צמודה למדד/שע"ח או צמודה לריבית הפריים (ריבית הפריים = ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%). להלן נבחן את הסיכונים בכל אחד מהמסלולים :

א. משכנתא במסלול צמוד לריבית הפריים - ריבית הפריים נגזרת מהריבית המפורסמת ע"י בנק ישראל ומתעדכנת לפי החלטת נגיד בנק ישראל בהתאם למצב המשק. במידה והמשכנתא שנלקחה צמודה לריבית הפריים הרי שכל עלייה בריבית בנק ישראל גוררת אחריה עליה בתשלומים המשכנתא החודשיים. ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 0.1% בלבד (ריבית הפריים - 1.6%), שמהווה את הריבית הנמוכה אי פעם בתולדות המשק הישראלי. עובדה זו מגבירה כמובן את הסיכון הקיים במשכנתא כאשר ריבית נמוכה כל כך אינה נחשבת בריאה למשק, וכמובן שקיימת סבירות גבוהה לעליה של הריבית בעתיד הנראה לעין.

עלייה בריבית כאמור תגדיל את התשלומים החודשיים, מבלי שהתקבולים מהשוכרים ישתנה. למען חידוד האמור, הרי שבמידה ונלקחה הלוואה של 500,000 ₪ בריבית של 1.6% (פריים), לתקופה של 20 שנה וריבית בנק ישראל עלתה ב – 2.5% במהלך השנה, הרי שתשלומי המשכנתא החודשיים יגדלו בשיעור של 25.5% מ – 2,436 ₪ לחודש.

יש לציין שהשינוי בריבית בנק ישראל מתפרסם אחת לחודש, על יד נגיד הבנק, ביום השני האחרון בכל חודש.

ב. משכנתא במסלול צמוד מדד/שע"ח - במידה והמשכנתא שנלקחה צמודה למדד ואילו שוכרי הדירה משלמים לנו בתשלומים קבועים לא צמודים (כמו ברוב המקרים), הרי שעלייה בשיעור המדד תגדיל את יתרת ההלוואה שנלקחה וכפועל יוצא מכך, גם תגדיל את תשלומים המשכנתא החודשיים, למרות שהתקבולים מהשוכרים לא ישתנו כמובן.

​ למרות האמור ב – 3 השנים האחרונות מדד המחירים לא עלה ואף ירד, אך למרות האמור צריך לזכור שמשכנתא לרכישת דירה נלקחת לתקופות של 20-30 שנה ברוב המקרים ומדד המחירים אמור לעלות במשך השנים.

יש לציין שיעד האינפלציה השנתי של בנק ישראל בכל שנה עומד על 1% - 3%.

הערה : טעות שכיחה שאנחנו חוזרים ושומעים בקרב לקוחות הינה שבמידה וברכישת הדירה, התקבולים מהשכירות אינם מכסים את תשלומי המשכנתא החודשיים, הרי שההשקעה בדירה אינה משתלמת ולהיפך. כמובן שקביעה זו שגויה, כיוון שאת הלוואת המשכנתא ניתן לפרוס ל – 30 שנה (ולפעמים אף 32 שנה) או לחילופין לצמצם לתקופה של 5 שנה, ואז תשלומי המשכנתא יגדלו או יופחתו בצורה ניכרת ויהיו גבוהים/נמוכים מתקבולי השכירות​.

3. סיכונים ביטחוניים – כפי שהזכרנו קודם, שוק השכירויות נמצא כיום במצב מצוין. אחת הסיבות לכך הינן אותם תושבים זרים, עולים חדשים ותושבים חוזרים אשר מעוניינים להתגורר בארץ אם באופן זמני ואם כתושבי קבע, ואשר רגילים לרמות שכירות גבוהות בארצם (בעיקר עקב שימוש במטבע האירו שקיים ברוב אותם מדינות). עובדה זו גורמת לכך שהם מוכנים לשלם מחירים גבוהים יותר עבור הדירות שבהן הם חפצים (בעיקר ליד הים), כפועל יוצא מכך השוק "שומע" שדירה הושכרה במחיר גבוה יותר וכך הדבר גורם לעיתים קרובות לעליה כוללת במחירי השכירות באותו אזור. מיותר לציין, שהסלמה במצב הביטחוני הן מול החמאס או החיזבאללה והן מול האיראנים, תבריח מפה עולים ותושבי חוץ רבים בחזרה לחו"ל ותקטין בצורה ניכרת את הביקוש לדירות. מצב זה יביא באופן אוטומטי לירידה במחירי השכירות ובד בבד יפחית גם את מחירי הדירות.

4. סיכון שבשוכר – תקבולי השכירות מתקבלים משוכר שלרוב איננו מכירים, עד לשלב שבו הוא שוכר מאיתנו את הדירה. אותו שוכר שכר מאיתנו את הדירה על בסיס מצב כלכלי שבו הוא היה נתון באותו זמן. אך לעיתים, לאחר תקופה מסוימת שבה הוא נמצא בדירה, נקלע אותו שוכר למצב כלכלי בעייתי (עקב פיטורין, הוצאות כספיות לא מתוכננות וכיוצ"ב) ולא יוכל לשלם את השכירות. סיכון אחר, שקיים בעיקר בהשכרת דירה לשוכרים מבוגרים יותר, הינה האפשרות שחס וחלילה, השוכר נפטר במהלך השהות בדירה, ואז לא רק שבהרבה מקרים לא יהיה ממי לגבות את הכסף, הרי שגם ההשכרה של הדירה מחדש תהיה בעייתית, הן מהסיבה שלרוב ייקח קצת זמן עד שהדירה תתפנה, והן מהסיבה ששוכרים רבים, עקב אמונות טפלות, לא ישושו לשכור דירה, אם יגלו שהיא התפנתה עקב פטירה של הדייר הקודם.

5. סיכון שבמימוש הדירה - סיכון נוסף שיש להביא בחשבון הינו שדירה או כל נכס נדל"ן אחר לא ניתן לממש במהירות. מכירת דירה כרוכה בדרך כלל במו"מים ארוכים וטיוטות חוזים מתמשכים – תהליך שלוקח בדרך כלל משך זמן לא מבוטל. במידה ונקלענו למצוקה כספית ואנו נאלץ למכור את הדירה, הרי שככל שנהיה לחוצים יותר לקבל כסף, כך נאלץ להתפשר בדרך כלל על מחיר המכירה שלו. בנוסף יש לזכור כי שווי הדירה יכול להיפגע בגלל שינויים שאין ביכולתנו לצפות מראש כגון הקמה של בית קברות בסמוך לדירה, מעבר של דייר לא רצוי להתגורר באותו בניין וכיוצ"ב.

6. סיכון בשינוי שיעור המס – כיום שיעור המס המקסימלי העומד על הכנסות משכירות עומד על 10% (הכנסות שכירות חודשיות עד לגובה של 5,010 ₪ פטורות ממס), דבר שמגדיל את הכדאיות בהשקעה במסלול זה. מובן ששינוי בחקיקה כמו לדוגמא השוואת שיעור המס על הכנסות משכירות לשיעור המס על רווחים משוק ההון, יעלה את שיעור המס ל – 25% ויפחית בצורה משמעותית את ההכנסות מתקבולים, נטו (בניכוי המס) שיתקבלו.

7. סיכון שבדירה/נכס – להבדיל מהשקעה בפיקדון, שבו אנו שמים סכום כסף בבנק ו"שוכחים" ממנו,השקעה בדירה כרוכה בהתרוצצויות לא מעטות ובטיפול שוטף בנכס. לפני רכישת הדירה, המשקיע צריך לבדוק את הכדאיות הכלכלית והאם הוא בנוי להתעסקות שכרוכה באחזקת נכס מניב ותפעולות. בדירות,בעיקר ישנות, ישנן עלויות תיקון רבות כגון החלפת דוד שמש, טיפול בנזילות ונזקים אחרים שנגרמים לדירה, חלקם מבלאי טבעי של הנכס וחלקם מנזקים שנגרמים ע"י הדיירים. אחת הסיבות שגורמות לקושי בשמירה על הנכס נובעת מכך ששוכרי הדירה מודעים לכך שמשך השהות שלהם בדירה הינה זמנית ולכן אין להם שום אינטרס לשמור על הדירה כפי שהיו עושים אילולא הדירה הייתה בבעלותם. ראוי לציין כי רכישת דירה כרוכה בהוצאות ראשוניות נוספות, שיכולות להגיע עד ל – 10% מעלות רכישת הנכס, לרבות מס רכישה (בעל דירה נוספת בבעלות אינו זכאי למדרגות מס מופחתות והוא ישלם מס רכישה של 8%-10%), שכר טרחה של עורך דין, עמלת תיווך והוצאות בגין שיפוץ הדירה לצורך קבלת דמי שכירות גבוהים יותר.

לסיכום, כל השקעה בנדל"ן היא בעצם השקעה פיננסית לכל דבר הדורשת תכנון פיננסי ובדיקת סך ההון העצמי שברצוננו להשקיע, דמי השכירות הצפויים, התשואה שאותה אני מצפה לקבל מההשקעה, וכיוצ"ב. יש לזכור כי תכנון נכון אמור למנוע טעויות ולחסוך כסף רב.

צוות THE FINANCIER עומד לרשותכם.

הנושאים הנדונים הינם כלליים ונועדו למתן מידע בלבד. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני לפני ביצוע כל פעולה ואין לראות באמור מתן ייעוץ מקצועי ו/או חוות דעת.